7年间三审三败 三明仨“秋菊”誓要告赢开发商

　　海峡都市报5月25日讯（本网记者 李进）“开发商改规划算不算违约？”“购房人不来签订正式的购房合同，这才是根本违约。”“开发商擅改规划不承担责任，还要提房价，这是不是霸王条款？”在昨日的庭审中，原被告双方唇枪舌剑。

　　早在7年前，三明薛先生等3人就和开发商三明市展源房地产开发有限公司［原为“荣王（三明）房地产开发有限公司”］对簿公堂，历经一审、二审、再审，省消费者委员会、省检察院都介入此案，最终还是原告输了官司。

　　但三原告和开发商铆上了劲，从新角度要求开发商对有效约定承担违约赔偿责任，另案起诉开发商违约责任，前日上午三明市梅列区人民法院一审开庭审理此案。

【事件回顾】

1.缘起：开发商改变规划建设

　　2003年7月18日，根据荣王新村别墅小区的整体规划、户型设计与广告宣传单，薛先生与荣王公司签订了《住宅选型协议》。为了今后双方不会因商品房买卖合同条款争议而无法履行该协议，双方还对购房条款预先进行了协商，并签订了《商品房买卖合同》。当日，薛先生就支付了10万元押金。

　　昨日，记者看到这份《商品房买卖合同》，买卖双方都签字盖章。该合同写明薛先生所购买的别墅，建筑面积290多平方米，单价为每平方米2300元，总价66万余元。开发商应于2003年12月30日前交房。

　　当日签订的《住宅选型协议》还写着，这份《商品房买卖合同》是草签的合同，今后还将按此合同条款正式签订商品房买卖合同。

　　薛先生说，荣王公司到2003年12月取得商品房预售许可证，而他们签约的时间是在7月，当时称草签是为了规避预售许可证的法律问题。但《住宅选型协议》也写明，今后将按此《商品房买卖合同》条款正式签订商品房买卖合同。

　　在此后建设期间，荣王公司对荣王新村的总平面进行了变更，将原平面图上一栋联体别墅拆分为两栋，还将别墅的化粪池统一改用容积为2立方米的化粪池，具体位置由各别墅现场情况确定。薛先生说，他所购的别墅化粪池有效容积原本为4立方米，且位置在别墅背后5米以外。

　　2003年12月及2004年1月，荣王公司先后通知薛先生办理正式购房合同，但薛先生因为荣王公司改变了规划设计及逾期交房而未与荣王公司签订正式合同。薛先生还告诉记者，当时开发商还要求加价。

2.一、二审败诉：正式《商品房买卖合同》未签订

　　当年包括薛先生在内共有7名购房人遭遇相同经历，薛先生说，他们请三明当地的消委会介入协调此事，但是未果。

　　2004年4月，荣王公司更名为展源公司，原荣王公司债权债务由展源公司承担。2005年2月，薛先生等7人将展源公司告上法庭，要求展源公司继续履行原有的《住宅选型协议》和《商品房买卖合同》，支付逾期交房的违约金24140元，赔偿因擅自更改规划设计造成别墅贬值的损失88000元，并按照原设计方案修建化粪池。

　　三明梅列区人民法院一审开庭审理了此案。当年，案件的争议焦点就在于薛先生等人和开发商签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，合同究竟是本约合同还是预约合同。

　　梅列区法院审理认为，双方签订的《住宅选型协议》和《商品房买卖合同》是独立于本约合同的预约合同。在选型协议中，双方只是约定对将来签订的商品房买卖合同条款已无异议，在正式签约前，违约方承担的是如何退还选型押金的缔约过失责任，而不是合同中的违约责任。因此，《商品房买卖合同》中相关条款并未实际约束当事双方，不能作为认定本约合同成立的依据。薛先生等人不能直接依据他们和开发商签订的那份《商品房买卖合同》的内容请求开发商履行。

　　因而在2005年8月，梅列区法院判决驳回诉求。薛先生等人不服，向三明市中级法院提出上诉，结果仍是维持原判。

3.检察院抗诉：当事人双方所签内容有效

　　此后，老薛等人再次向三明市中级法院提出申诉，3个月后，三明市中级法院驳回了他们的申诉。

　　这起案件引起了福建省消委会和福建省检察院的重视。省消委会分别在2005年和2006年的“3·15”消费者权益保护日将此案作为全省消费领域十大维权经典案例和“消费争议疑难案例”向社会公布，并组织律师团介入此案。
福建省检察院也认为，法院判决认定展源公司不构成违约，认定事实错误，适用法律不当。2007年10月，省检察院向省高级法院出具了民事抗诉书。记者看到，该民事抗诉书明确提出，本案商品房买卖合同合法有效，展源公司的行为构成违法。

4.高院再审：拒签正式合同 应承担后果

　　由于省检察院的抗诉，省高级人民法院再审此案。2008年9月，省高院作出的再审判决是维持了二审原判。

　　省高级人民法院也认为，本案中的《商品房买卖合同》是一个尚未成立的商品房预售合同。双方草签的这份合同在形式上与正式合同也不同，因为薛先生等人所持有的《商品房买卖合同》均为统一编号的合同文本。在《住宅选型协议》已明确应再签正式合同以及展源公司两次通知其签订正式合同的情况下，薛先生拒绝签订正式合同，是对自己权利的处分，应自行承担未订立正式《商品房买卖合同》的后果。

　　省高级人民法院认为，本案不存在继续履行合同的问题，也不存在展源公司违约的问题。

【庭审焦点】 究竟谁违约

　　再审败诉后，薛先生等3人仍不放弃。昨日，他们的代理律师福建至圣律师事务所谢长华说，虽然一审、二审、再审法院都认定双方所签订的《商品房买卖合同》不是正式的《商品房买卖合同》，但也认定该合同和《住宅选型协议》都是合法有效的合同，既然如此，他们不再要求法院判令继续履行合同，而从另一角度重新起诉开发商承担对《住宅选型协议》及所签订的《商品房买卖合同》的违约责任。

　　此次，薛先生等3人在起诉书中要求法院判令开发商双倍返还他们已缴纳的10万元押金，即20万元整，判令开发商一次性赔偿购房价的损失额。按三明市政府2009年公布的指导价，独立别墅每平方米售价4800元，扣除原合同价后应赔偿薛先生等3人每人70万元以上不等。

　　庭审中，围绕着究竟谁违约，双方的委托代理人展开了激烈的辩论。原告代理人提出，双方签订的合同明确2003年12月30日前，开发商要交付验收合格的商品房，但事实上开发商到了两年后才交付，这构成违约。

　　对此，开发商代理人则提出，逾期交房这在房地产业并不少见，开发商逾期交房的，会依据合同条款进行赔偿，但这不能作为原告拒签正式合同的理由。

　　开发商代理人提出，对于逾期交房等问题，由于双方未签订正式购房合同，不存在违约问题。即使有责任，开发商也只承担缔约过失责任，赔偿原告为签订合同而支出的费用。

　　原告代理人还提出，开发商修改规划，多建了一栋独栋别墅，而且缩小了化粪池的容积，原计划的4立方米变为2立方米，实际上造成化粪池溢出的结果。按照《住宅选型协议》等规定，开发商修改规划应通知购房人，并进行协商，但开发商没有尽到告知义务。

　　对此，开发商代理人则说，双方签订的《商品房买卖合同》等规定，只有变更了原告所购商品房的 构、户型、空间尺结寸、朝向等，开发商才需要通知，但开发商修改规划没有改变上述内容。至于化粪池的改变，原来的协议没有约定如何处理，因而可以协商处理，这些都不是根本性的问题，可以在签订正式合同时进行协商。

　　庭审中，原告一个代理人显得情绪有些激动地说，多出了一栋别墅，这就导致每栋别墅位置变化，四周空间缩小了，小区容积率发生了变化，“这怎么不重要了”。他还说，当时，并不是他们不和开发商协商签订正式的合同，当地有关部门都介入了，但就是谈不拢，“开发商明明违约却不承担责任，还要提高房价，这不是霸王条款吗？2006年开发商将诉争房屋每幢以120万元另卖他人，从中获得暴利”。

　　原告代理人认为开发商违约，应该承担违约责任。但开发商代理人则提出，由于原告拒绝签订正式合同，构成违约，按《住宅选型协议》规定开发商只退30%的选型押金，即3万元。

　　昨日，法庭未对此案作出宣判。本报将继续关注此案。